是宿命吗?租赁社区集体入市或面临三大困局(前置篇)

2022-04-15      来源:品牌公寓网www.ppgy.cn   浏览次数:854521

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 7月北京万科的泊寓|院儿的登场,8月上海城投的湾谷社区的正式入住,都宣告着由央企、国企、房企等国家队主导的“大型租赁社区”落地运营阶段。相关数据显示,明后两年,将是租赁社区进入行业视野的小高峰。

由于租赁用地的特殊性,目前各城市推出的租赁用地中95%的土地由各地方国企购得,并在这些地块上搭建起了大量的租赁社区项目。

目前其他还未入市的租赁社区究竟发展得怎样了?

在设计建设阶段,是否顺利呢?

今天我们就来回答这两个问题。

01

租赁社区发展几何?

“浦江镇模式”这样说

从顶层设计来看,目前国家对住房租赁市场的设想可分为四条线——北京主推集体建设用地,上海主推R4纯租赁用地,深圳主推新加坡式的城中村租赁住房规模化运营,杭州则主推人才租赁住房用地——四种不同的方向和思路,和而不同,各有千秋。对仍在建造的租赁社区来说,这将是一笔巨大的财富。

上海浦江镇板块地块优势明显,交通便利,板块内拥有一条地铁线,沿线产业园数量可观,并以IT业、商贸业等第三产业类型为主,未来导入浦江漕河泾园区后,租房市场需求还将进一步上升。可见,大型租赁社区的落地符合产业聚集区域的需求,可以极大助力该板块发展,打造职住平衡的城市居住体系,帮助产业发展解决人才居住问题。

浦江镇板块内的长租公寓拥有数量众多、大体量长租公寓与社区商业联动模式、各项目租金跨度较大且相较个人房源溢价较高等特点。无论你想了解租赁社区的发展现状,还是想学习市场定位与商业模式,“浦江镇”都将是一份鲜活的市场教材。

图片数据来源:CRIC城市租售系统

大型租赁社区占据长租公寓头部位置,已然是行业的一大趋势。相关数据显示,未来三年上海地区能提供约10万套租赁社区房源,仅浦江镇就能达到近1万套。

数据显示,目前板块内布局项目最多的是旭辉领寓,共计四家白领公寓和一家服务式公寓,合计房源数接近3000间,占比接近4成,产品线占据白领公寓及中高端服务式公寓,其中柚米寓华侨城三期店作为综合型租赁社区,单店体量超1800间。而上海地产、城方、华润等国企,也正在积极布局租赁社区中。

02

租赁社区现状

“三个迫切”影响进度

虽然近三年来,已有部分国企陆续布局长租行业,但并不是每一家都能顺利度过设计建设环节。小水滴归纳了运营前置咨询服务中遇到的常见客户疑问,发现国企在设计运营阶段普遍面临这“三个迫切”问题。

01

第一大迫切

【项目整体定位难,预算算不准】

租赁社区的落地,可以简单分为四步走:

1、定位/预算;

2、设计/建设/施工;

3、开业筹备/高效管理;

4、运营营销/品牌建设。

国企的申报链条长且严谨,只有评估好从设计/建设/施工到运营阶段的费用,才能批下项目预算,有了预算才能有实质性的费用去做相关动作。

但想要实费用精准评估,就需要有一套系统的整体定位报告来支撑,包括未来的定价、客群定位、房间分割、租金价格、如何平衡投资模型等细节。

以软装预算为例,如果过度扣费用,装修水平就”只能住不能看“,留不住租客,后期即便精细化运营,也很难解决空置率和续租率问题。如果对费用不加以限制,一味强调高端材料,又可能出现过度装修和过度浪费的情况,盲目增加了成本,结果也不符合公寓的运营需求。

精准的软装预算,需要对客群定位、材料选择、产品参数、适配性等方面进行综合思考统筹,在此基础上做到精打细算,保证投资的合理化。

总之,“顶层定位,精准预算'是国企目前最迫切,最亟需解决的问题。说白了,就是解决”拿钱与花钱“的问题。

水滴创设的陪伴式咨询,拥有专业的产品设计、供应链采购、客群定位、营销获客、品牌建设、用户运营、收益预测等团队经验,可以协助租赁社区完成专业的成本控制。

02

第二大迫切

【行业人才短缺,招人周期漫长】

解决钱的问题后,国企面临的第二大迫切,就是”人“的问题。

一方面,公寓人才的门槛更高。和大家分享一张酒店、物业和住房租赁行业对从业人员技能要求的图,可以明显看出,租赁社区需要的人才技能点最多,需求也最复杂,在不具有相关技能的情况下,意味着很难将公寓运营好。

另一方面,长租是新生行业,缺少酒店、物业行业那样成熟的人才管理、激励及选拔机制,如何设计组织架构?如何评估和考核人才?如何设计岗位职能?如何描述招聘人员的JD画像模型?如何做好运营培训体系的搭建和团队成长?这些都是新东西。

长租行业的人才稀缺,直接导致国企关心的大型租赁社区缺乏行业经验,所以并没有匹配相关的部门。对此,国企需要建立一个独立部门,来重新去设计组织架构、绩效设计等细节,确保展开管理团队及专人专事的精准运营。

据小水滴了解,整个社区项目往往2至3年即可完成,但”找对人“这一阶段就需要至少半年,甚至9个月以上。

03

第三大迫切

【对接死循环,没有落实设计运营一体化】

如何对接流程死三角循环,减少”宫斗戏“,是国企迫切要解决的第三个问题。

对接三角死循环是指:三部门间分工界面不清晰,权责不明确,设计嫌弃工程乱改图纸乱施工,工程嫌弃设计水平差不合理,运营上前调节,被认为不懂行、找麻烦、乱指挥。

之所以出现对接流程死三角循环,有以下三方面原因:

首先,租赁社区是新事物,行业总体缺乏专业性,供应链等配套设施也不够完善,无论是磨合度,还是行业标准,都需要摸着石头过河。即便把标准和KPI都提前定好,具体执行时还是会出现流程规定与实际执行两张皮。

其次,设计与施工部门在进度、指标和质量标准等多个方面都不一致;运营在设计和施工上的专业度、权威度都不足,即听不懂两个部门的真实需求,也做不好翻译和调节沟通,最后运营不得不为设计背锅,为工程建设背锅。

因为,行业有着“外来的和尚好念经”的潜规则,房企在设计建设阶段会聘请第三方机构,并不仅仅是因为缺少人才,也是希望通过引进第三方经验,来起到”润滑剂“的效果,增加设计和工程部门的专业认知,使设计和工程达成一致。

通过这张公寓开发流程表我们可以发现,对接时出现的种种不愉快,归根结底是运营太晚介入导致的。

在国企中,设计与建设两部分,都与后期运营息息相关。

公寓产品设计代表着公寓对位置、户型、风格、租金、功能配套的理解,归根结底是对租客生活习惯和配套需求的理解。建设施工,则离不开产品阶段的设计、材料、工艺和智能化选型等工作,意味着温馨、舒适配套的家居环境,和未来社区整体的弱电、智能化水平高低。

对此,小水滴建议国企尝试设计运营一体化思维,让专业的运营团队一早介入,以避开真正运营时各种的”不完美、不可逆“

设计运营一体化优势

让运营更加清晰的认知在每个环节,每个阶段,需要怎么评估和落实项目细节。

让整体架构、岗位设定等更合理,更符合市场化要求,便于工作的开展。

让运营在整个过程中,不要迷茫,知道每个阶段该做什么,与不同部如何沟通,沟通哪些内容和相关注意事项。

除了设计建设阶段外,在真正进入运营阶段后,租赁社区也会遇到这样或那样的问题。小水滴将在下一篇中详解精细化运营的秘密,帮助大家了解更多长租行业潜规则,借力巧力,告别没效果,绕开大深坑。

都看到这里啦,点个关注和收藏吧~

END

根据公寓企业在不同阶段的痛点,水滴将陪伴式咨询方案分解为六大模块,企业可以结合实际经营需求,选择不同的阶段咨询服务;或根据项目或战略需求,选择针对性的专项模块化咨询赋能服务。

长租格局风云又起,小水滴服务行业7年,愿以滴水之力,帮助更多租赁社区百川入海,顺利落地,欢迎大家来咨询~

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