大型PE掌舵的7万间白领公寓,要去上市了

2022-10-26       浏览次数:432123

扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

 公寓网 www.gongyu123.com 

自从蛋壳公寓暴雷,留给长租公寓的空间其实已经不大了,至于原因,文章中写得很明白。不过贝壳、万科仍然都在租房市场发力,并且不断推出新产品,就说明“租购并举、多层次住房体系”不是一句空话,前提是不要用创始人个人欲望丈量市场的发展速度。

  魔方公寓这次IPO,也给了行业一剂强心剂,背后华平功不可没。有一说一,华平在国内接手的“烂摊子”也不止魔方公寓,不过投错不怕,有能力和资源全盘接手,土坑里刨食做到盈利再到IPO,这当然也是差异化优势。(投中BBking)

  近日,我感受到秋日里的一丝暖意,竟然来自长租公寓。要知道,随着长租公寓头部企业蛋壳公寓流血上市并爆雷后,长租公寓行业基本已被外界冷视。而近期,第一批入局的长租公寓运营商“魔方生活”却向港交所递交了上市申请。

  魔方生活是我们熟知的白领公寓平台“魔方公寓”的母公司。2009年从南京起步,这家公司经过13年长跑,终于传来了好消息:盈利赚钱,并要上市了。

  此次魔方生活上市,有两个特别的地方。其一,它不像其他上市企业般,由创始人亲手养大推上市,而是中途易主,由其投资方,华平投资接手。其二,包括蛋壳、青客等长租公寓品牌上市基本选择美股,而此次魔方生活是行业首家赴港上市的企业。

  毋庸置疑的是,魔方公寓IPO应该给整个行业带来了非常大的利好消息,如能顺利上市,相信国内规模排在前几的自如公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等都会松一口气。

  赚到钱了

  先来看一下魔方生活的成绩单。

  截至2022年6月30日,魔方生活拥有约7.62万套在营公寓,分布在全国26座城市的394个地点。其现有产品包括面向白领的魔方公寓和面向蓝领的9号楼公寓。

  据招股书所述,在所有集中式长租公寓运营商中,魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中,魔方生活排名第一,市占率约3.0%。

  招股书显示,2019年-2021年,魔方生活服务实现的年度收入为9.47亿元、9.49亿元、14.72亿元,年复合增长率为24.7%。其年度净利润分别为0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元,年复合增长率为115.6%,净利润率也从2019年的6.7%上升至2021的20.1%。2022年上半年则仅仅是小幅盈利,归属股东的净利润是924万元。

  长租公寓一直被外界称为“二房东”,指低价收房,高价租房,中间承担服务、中介的角色。SOHO董事长潘石屹曾表达过对这种模式的不看好,因为其回报率只有1%。一套长租公寓,叠加租金、装修、管理、运营成本后,基本和往外租的价格打平,甚至还略有亏损。

  景晖智库首席经济学家胡景晖也曾表示,长租公寓本身是一个低风险、稳健的行业,收益率不会很高,能达到4%-5%也不错了。

  如今,魔方公寓将净利润率从2019年的6.7%上升至2021的20.1%,实在是扬眉吐气了一把。

  目前,魔方生活的经营模式有两种,分别为直营模式、加盟管理和第三方托管模式。其中,直营公寓占据其主要份额。

  2019-2022年上半年,其直营公寓总计分别为2.77万间、3.19万间、5.01万间和5.01万间。2019年-2021年,公司通过直营模式分别产生收入9.11亿元、9.13亿元及13.9亿元,占同期总收入的96.2%、96.2%及94.5%。

  加盟管理和第三方托管模式收入上,公司在2019年-2021年分别产生收入9.2百万元、18.7百万元及37.8百万元,占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%,远低于直营业务。

  在出租率上,魔方公寓的白领公寓2019年到2022年上半年为81.2%—88.7%,蓝领公寓在72.1%—85.6%。

  翻看招股书,除了主营业务收入,魔方生活还有一些其他利息收入,2019年-2021年该收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元。这里的其他利息收入,指其授出贷款赚取的利息等。

  创始团队出走,华平投资入主

  魔方生活拿出了不错的成绩单,背后功臣并非公司创始团队,而是其早期投资人,华平投资。

  华平投资是最早进入中国的私募股权投资巨头,管理资产超过850亿美元,曾成功投资过58同城、神州租车、红星美凯龙等各个领域的知名国内品牌。

  早在2013年,华平投资就和德同资本共同出资6000万美元投资魔方公寓。华平资本在十年间,分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日,通过E+轮增持魔方3.84%股权,将整体估值推向76亿港元。2012年6月28日,魔方A轮融资投后估值为2.94亿港元,不到十年间,估值增长了25倍。

  对于力挺魔方生活的理由,华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示,“我们认为这个行业没有天花板。”

  2016年,魔方生活一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。到了2018年,魔方公寓股东出现大变动。创始人和原董事长葛岚悄然离职,离职后,创始团队相继抛售了自己的股权。

  招股书显示,如今,葛岚仅保留2.86%的股份,陆欣只剩下0.61%股权,张红漫剩下0.05%股权。在经过多次投资和股权转让后,华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权,成为其第一大股东。

  华平投资入主魔方公寓后,给魔方公寓指定了两个业内“大拿”,一位是来自七天酒店的创始人郑南雁,另一个是来自华住酒店的柳佳,他有着十四年酒店从业经历,2014年转型进入长租公寓行业,二人分别担任其主席和CEO。

  除了指派新的领导团队外,拥有金融背景的华平投资,也从财务运营上影响着魔方生活。一方面是拓展项目。自2020年以来,魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购,其自称是“业内最活跃的收购者之一”。

  招股书表示,2021年1月,魔方公寓先是出售微领地创客空间运营的全部股权,然后又收购了微领地的21家项目公司,其中包括位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。我们可以看到,2021年,魔方公寓的净利润增长超5亿元,业内人认为该利润皆来自项目的收购出售,这让财务报表一下子漂亮了起来。

  另一方面就是对外的战略投资。如2017年,魔方生活投资V客青年公寓,2019年领投窝趣公寓等。

  创始团队出走,投资人接手,这一现象在创投圈并不多见。如今,华平投资已经陪伴魔方生活走了10年,也亲自带着魔方生活跑了5年。

  激烈竞争中的幸存者

  作为最早一批入局者,魔方公寓经历了长租公寓行业从风口到跌落神坛。

  随着2015年“租购并举”政策风起,无论是房企、中介机构、酒店集团还是创业公司均进军长租公寓市场,试图在长租公寓这片蓝海中分食一杯羹。四年过去,长租公寓行业却从峰顶陡然跌落。2018年,盈利难、监管施压,以及不断曝出的租赁乱象让这个曾经的“风口”热度逐渐消退,此后两年,蛋壳、鼎家等多家长租公寓连续“爆雷”。

  青客、蛋壳分别于2019年末、2020年初在美国挂牌上市,彼时公布的招股书显示,青客、蛋壳在上市时均处于连年亏损的状态。

  2019年、2018年和2019年上半年,青客分别净亏损2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元,截至2019年中,青客一共运营9.76套房。2017年、2018年和2019年前三季度,蛋壳分别净亏损2.72亿元、13.7亿元和25.16亿元,而截至2019年第三季度末,蛋壳一共运营40.67万套房。

  它们亏损的原因都在于难以平衡快速扩张带来的规模与效益。去年8月,柳佳在接受媒体采访时解释为什么近一年来扩展速度放慢,她说:“一旦亏损是永远翻不了身的。”她表示为魔方公寓及时遏制扩张冲动,在这场堪称惨烈的竞争中活了下来而感到幸运。

  长租公寓作为一个有规模陷阱的行业,要跑通这个模式,必须在达到规模效应后,使得边际成本降低,再加上管理得当,才能开始赚钱。如今,魔方生活能够盈利并申请上市,实属不易。作为首家赴港上市的长租公寓企业,在经历一轮行业洗牌之后,国内资本市场能否重估行业价值也将拭目以待。(文/黎曼,来源/投中网)

公寓网 www.gongyu123.com 

租房123网  www.zufang123.cn 

公寓品牌网 www.gongyupp.com 

精品公寓网 www.jpgongyu.com 

西安租房网 www.xazfw.cn 

我爱租房网 www.5izu.com 

沃家公寓网 www.wjgongyu.com 

淘公寓网www.taogongyu365.com

淘公寓网www.taogongyu365.cn 

品牌公寓114  www.ppgy114.com 

品牌公寓网 www.ppgy.top 

品牌公寓网www.ppgy.com.cn 

品牌公寓网www.ppgy.cn 

品牌公寓网www.pinpaigongyu.cn 

高新CIDwww.gxcid.com 

房八家网www.f8j.com 

打赏
凡注明"来源:品牌公寓网"的稿件为本网独家原创稿件,引用或转载请注明出处。
0相关评论

热点楼盘

更多