政策高频、供应翻倍、金融助力:复盘北京保租房上半年然观点

2022-06-16      来源:品牌公寓网   浏览次数:0

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 面对新一轮的奥密克戎疫情,一线城市采用了更严苛的封控手段确保市民生命安全。在雷霆举措取得成效之后,市场逐步复苏。作为复工复产、人群流动尤其是毕业生就业的重要民生支撑,租赁市场在次轮疫情前后的变化则更加令人关切。6月10日,克而瑞以“疫情后,一线城市的租赁现场变化”为题,举办线上研讨会,来自北京、上海、广州、深圳的专家和业界人士带来政策、市场的最新动向,与全国租赁同侪一起抵达后疫情的“租赁现场”。

 

 

作为北京住房租赁市场的代表,ICCRA 住房租赁产业研究院院长赵然梳理了近期北京住房租赁政策和最新供需现状,并结合北京盘活存量房措施的点睛之处,深度剖析保租房发展的趋势脉络。赵然认为,自去年年底政策端频繁发力,针对北京保租房筹建目标不断细化、压实,对业界起到清晰指引作用,同时对其他城市而言亦是政策样本。综观上半年,北京保障性租赁住房市场已形成2.8万套/间的扎实基本盘,而海淀区保障性租赁住房公募REITs 公开招标则是值得业界关注的亮点。

 

 

保障性住房作为住房供应体系的重要补充,不仅能解决城市新青年的住房困难问题,还将推动保障房和商品房“双轨”并行,成为促进房地产良性循环、构建租购并举新发展模式的关键。在政策端对住房租赁的支持下,租赁行业相关配套细节进一步完善,保租房或将成为新市民、新青年的主要避风港湾;从市场现状来看,保租房于多行政区下的商圈、高新区多点开花,成为了支撑租金平衡的重要支柱

 

 

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细化压实,政策频发力指引保租房建设

 

 

近半年来,北京租赁新政出台速度可谓“高频”。从去年年底的《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》(以下简称《通知》)开始,政策端明显加快了保租房的建设指导速度。赵然分析,含上述《通知》在内的5份政策性文件持续细化、不断压实,对住房租赁企业乘势发展有较大启示。

 

 

赵然表示,《通知》在年底发布,敲定了2022年北京保租房建设全年的工作动向。在她看来,该《通知》的重要性还在于确立了保租房的配建标准及市场流通的机制。“筹建保租房任务下发之后,《通知》紧跟节奏明确了市场进入和退出机制,给了开发商一个政策‘定心丸’。同时,北京的落地举措,对于其他城市而言亦是示范参考。”

 

 

而上半年陆续出台的其他政策,则在此框架逻辑内不断细化、压实。赵然指出,随后发布的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》在现有5大筹措来源基础上,支持将存量住房改造转化为保障性租赁住房是北京的独特举动,“也是政策端因地制宜快速筹措保租房增量的一个创新之举”。而新近颁布的《北京市住房租赁条例》则更加细致地规范了从业人员信息、长短租界定及租赁财险与意外险等方面的内容。赵然表示,尤其针对保险的细化引入,已经可以看到业界的正向反馈。她认为,北京政策的前瞻性和带动作用十分明显,“在保险公司本来就要进入保租房的节点,《条例》提供了一个延长产业链的思路,是非常值得险资思考和布局的”。

 

 

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2.8万套/间,北京保租房的基本盘

 

 

以4月10日发布的《保障性住房租赁租房认定书》为节点,包括首创新城镇公司开发建设的顺义区高丽营镇张喜庄村集体土地租赁住房、平谷区大兴庄镇白各庄村集体土地租赁住房项目等10个项目、合计28695套住房被认定为保租房。赵然认为:“这个其实是一个不小的规模,是北京保租房的基本盘。”

 

 

她进一步分析指出,目前北京市保租房的企业主体仍然以国企为主。从项目分布上来看,这些项目则多分布于顺义、平谷、大兴、通州等住房需求旺盛的五、六环区域,且以新增土地供应为主。

 

 

在关注到毕业生租房问题后,上半年北京市还在海淀、朝阳、昌平、房山四个区域推出青年公寓项目承接北京高校毕业生的租房需求,帮助更多大学毕业生、青年人实现“安居梦”,同时也为吸纳人才和留住人才提供政策支撑。从当前市场供给来看,2022年北京保租房市场供应房屋总套数高达15万左右,预计还会新增87个保租房项目用地供给,届时将为市场提供87000多套租赁住房,市场供给增长两倍

 

 

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金融助力,保租房公募REITs加速落地

 

 

同样在上半年,北京市海淀区保障性租赁住房公募REITs开始公开招标,或成北京首单保租房公募REITs。针对此单,赵然在活动现场分享了此前ICCRA住房租赁产业研究院的调研结果。

 

 

而根据ICCRA的调查测算,赵然预计此单收益率可以达到较为理想水平。她表示,海淀区的区位聚集了众多产业,进而为该项目带来庞大的租户基础。在实地调研中ICCRA还发现,美和园、明信家园已经跑通了B端企业客源运营的通路。“以海淀保租房的体量,它不需要单纯地市场化运营散客,而可以直接对接企业资源,为周边科创企业提供人才住房。这样的思路可以显著降低运营成本,确保理想的收益率。”

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