租房也可以和买房一样 过得有品质

2022-05-21      来源:品牌公寓网   浏览次数:524125

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 编者按

租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出:探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。

租赁企业所做出的努力和探索,尤为珍贵。为此,和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划,系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业,传递正能量。

提起租房生活,大多数人的体验感都难言愉悦,对很多家庭来说更是如此,从租期长短就可以反映这一点,相较于海外一般3至5年的租赁期限,国内的租期往往只有8到10个月。

很大程度上,这与行业发展情况有关,一个不能忽视的现实是,国内租房人群对租金比较敏感,人们不愿意花更多钱去租赁好房子,一方面,大多数人把租房当成是一种过渡,希望把钱留存下来买房,另一方面,品质住房的租金价格往往也比较高。

当前,上述现状有望得以改变,随着基础制度的建立,长租行业正在进入规范化发展阶段,很多长租机构都在持续进行探索,旭辉瓴寓就是比较有代表性的一家。

“这个行业原来有三座大山,以前说如果能把它们搬掉,租赁可以发展得更好。”旭辉瓴寓CEO张爱华认为,掣肘行业发展的三座大山已经逐渐搬移,比如,租赁必须有匹配的底层资产,近年政府加大纯租赁用地的供应,包括允许一些非居住闲置土地转型,增加了有符合回报的底层资产。

还有两座大山分别是税收和融资,自2021年10月1日起,租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税,企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房,减按4%征收房产税。融资方面,成本下降,保障性租赁住房也已经被纳入REITs试点,未来会形成稳定的退出渠道,这些对行业发展是非常重要的支撑。

在这种背景下,人们的租房体验有望得到根本性的解决,目前,旭辉瓴寓提出的解决方案是深耕租赁大社区,并已初步获得经营模式上的验证。按照内部标准,这种大社区的房源一般在千套以上,是大型综合生活社区的概念,针对的是中高端客群。

“这群人,他们要很好的生活品质,还要能够不贵。”张爱华认为,分散式公寓往往很难解决私密性的问题,而一栋楼的集中式公寓,虽然私密性得到了一定的解决,但居住舒适度一般,大多仍属于过渡性产品。

提供跟买房一样的产品,实现租房和买房同样的生活品质,这是旭辉瓴寓深耕租赁大社区的目标。不过,外界担心这种大型社区是否可以快速实现复制,对此,张爱华表示,租赁用地大幅增加,需要好的品牌服务商去做,旭辉瓴寓作为资管人,也可以和投资人一起投资或者帮他们去获得租赁资产,这些都是增长空间。

首次实现“退出”

据媒体报道,2月9日,旭辉瓴寓出让所持“上海浦江华侨城柚米社区”(以下简称为“柚米社区”)项目全部30%股权,实现从该租赁社区项目的资产退出,此后继续作为托管方运营该项目。

“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的首个项目。”张爱华言语中难掩兴奋。据悉,这是旭辉瓴寓落地的首个租赁大社区,于2018年启动建设,总投资20亿元,公司持股30%,并负责项目的开发建设与运营管理,房间总数为1869套,于2020年项目正式投入运营。

“不管是REITs退出,还是通过基金等其他方式,总体来说,经营进入稳定期,实现稳定现金流,回报符合投资人的要求就可以退出。”张爱华表示,一般而言,退出会有一个时点,REITs对回报率的一般要求超过4%,其他投资人也差不多,可能会要求第二年或第三年的回报能达到5%或者5.5%。

以柚米社区为例,其租金回报率达5.5%,基本达到了当前长租行业的高点,相关指标还包括91%的客户满意度,98%以上的出租率,高达60%续租率。从投入运营到实现退出,旭辉瓴寓只用了16个月。

上海浦江华侨城柚米社区

柚米社区只是旭辉瓴寓深耕租赁大社区的一个缩影。“我们已经形成了租赁大社区领域一站式的综合解决方案能力,从项目获取、顶层设计、客户研究、产品研发到施工建设,覆盖从开发到运营的全链条顾问咨询服务。”张爱华直言,聚焦一个品类的好处就是专业能力快速精进与深耕。

值得一提的是,旭辉瓴寓的模式可以快速得以验证,离不开母公司的助力,众所周知,旭辉集团主业做开发,在项目建设方面的可以赋能长租,对于大社区而言,包括社区商业经营、物业管理等,甚至教育板块,旭辉集团都可以形成很好的赋能跟协作。

上海张江纳什国际社区

对于未来的规模增长,张爱华非常看好,十四五期间的租赁住房供应较大,尤其大部分城市以新增租赁住房用地为主,市场供应充足,她相信凭借深耕所沉淀的行业领先的能力,旭辉瓴寓未来的市场份额和占有率会更高。

破解保租房的盈利难题

对于保障性租赁住房,旭辉瓴寓也在积极参与和探索。截止2021年12月31日,旭辉瓴寓已拓房源超8万间,其中,约1万间房源在转向保障性租赁住房的过程中。

保障性租赁住房的盈利空间非常有限。根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》,保障性租赁住房的租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。目前,广州、合肥、深圳等城市均出台了响应的政策,并提到保障性租赁住房的年度租金涨幅不超过5%。

在租金有天花板的情况下如何实现盈利,这确实是行业难题。”不过,张爱华认为,进入长租行业需要扛起社会责任和担当,因为租赁属于民生行业,如果没有这份责任跟担当,可能不太适合进入这个行业,同时,作为一家市场化企业,必须具备可持续发展的能力。

经过几年的探索,张爱华觉得这个问题已经越来越清晰,可以通过市场化的手段得以解决。她认为:“一个薄利行业,商业价值怎么体现,底层就是为客户创造价值,如果客户价值没有体现,其实没有办法实现商业价值。”

用可负担的价格实现更好的生活品质,这是年轻人面临的矛盾,对此,张爱华有很深刻的洞察,对于租金,她表示,一般不超过1/3,像北京、上海、深圳可能是这样的水平,而杭州、南京这样的城市,租金占比可能还要再降一些。

张爱华认为,核心是客户需求的把握。基于此,旭辉瓴寓给出的解决方案是从客户和产品研究入手,用科学的管理模型回归到经营端,从回报率倒推,再结合市场租金范围、获取项目成本以及建设成本,重点在于降低运营成本,企业必须有更精准的定位,清楚客户的需求及支付能力,然后匹配产品,实现预期坪效。

回归到产品上,旭辉瓴寓对客户的生活场景做了很多切分,使用率大的功能场景比如睡觉、洗澡在小空间里充分满足,相对不怎么使用的功能比如健身、做饭放到公共空间里去,最终达到租金与体验上的双重平衡。据悉,柚米社区平均租金3380元/月,对很多夫妻来说,在上海用这样的价格租一套房子,价格完全可以负担,而且生活品质也能得到保证。

走通模式上的路径之后,未来的增长就可以预期,不过,虽然保障性租赁住房正在快速发展,比如,根据官方口径,今年计划建设筹集保障性租赁住房240万套(间),政府工作报告中也提到“加快发展长租市场”。

张爱华认为,对租赁市场来说,保障性租赁住房承担的是行业稳压器的作用,目的是让年轻人的基本居住需求得到满足。但从行业发展来说,要将租售并举真正落地,市场化的租赁是不可或缺的部分。

当前,推进保障性租赁住房落地动作其实是比较快的,但市场化的部分目前动作比较少。张爱华认为,2022年保障性租赁住房告一段落后,可以考虑把市场化租赁住房的相应的政策进行梳理并落地,这也是行业的从业者比较期待的部分。

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