合景泰富长租产品迭代 从居住空间到“租售同权

2022-05-21      来源:品牌公寓网   浏览次数:524125

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 合景泰富长租公寓总经理关亮

编者按

长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出:探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。

租赁企业所做出的努力和探索,尤为珍贵。为此,和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划,系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业,传递正能量。

2018年,合景泰富开启了长租公寓板块的元年,以轻重结合的方式,聚焦一线以及个别强二线城市开展长租业务试点,并逐步进行规模扩张。

承接合景泰富在高端物业以及产品打磨方面经验,合景在长租公寓产品线亦推出了服务高端商务人士的“誉舍”产品线,同时有覆盖白领阶层的“昕舍”以及针对企业客群的“陆舍”。三大产品线涵盖了不同阶层的客户需求,随着市场需求变化,合景泰富的“昕舍”产品线进行了迭代,运营体量和维度实现升级,已落地多个长租社区产品。

经历4年实践和探索,合景泰富不仅在产品方面做了迭代升级,同时兼顾了规模扩张的目标。本期和讯房产本期《长租·探索者》邀约到合景泰富长租公寓总经理关亮,讲述合景泰富长租公寓的发展故事。

规模化发展

供给端和需求端的要求

提问:政府工作报告连续两年提及房屋租赁,近期建设银行(601939)行长亦公开表示,租赁时代很快就会到来。结合目前政策端以及行业发展现状,您如何看待租赁市场的前景?

关亮:在房住不炒的总基调下,政府在持续支持整个租赁市场的发展。一线城市以及部分二线城市,均有出台鼓励保障性租赁住房的政策,未来长租市场有望得到政府在土地规划等方面的支持。

目前新市民和毕业生两大群体带来巨大的租赁市场需求,数据显示,2021年的毕业生大概有900万人,每年有数百万的人群涌入这个市场,所以规模化发展不管从供给侧还是需求端都是健康的发展趋势。

提问:据您预估,长租市场的规模体量能达到多少?

关亮:早前有数据显示,长租市场的在近两年可以达到万亿级的水平,我觉得万亿级别未定,但千亿级的租金水平在中国的一线和二线城市是可以达到的。

提问:长租业务在合景泰富中是一个怎样的定位?您认为规模化发展存在现实需求和必要,合景泰富长租业务的增长目标是如何的?

关亮:对于合景泰富而言,长租业务是支持房住不炒政策的一个支撑点。具体到业务层面,公司会加快布局的步伐,目前已布局8个城市。未来的规模扩张也会聚焦这8个城市。另外公司在支持保障性租赁住房方面与各城市区政府、房管局合作非常紧密,尽可能的让公司管理的公寓纳入保障性租赁用房里面。

规模化是公司一个很明确的目标,有了规模发展,利润才会有一个保障,这是一个健康的发展路径。有了国家政策的支持,公司会朝着这个方面前行。

三大产品线迭代

从居住空间做到“租售同权”

提问:合景泰富一直非常注重产品打造,在长租公寓方面,服务和产品做了哪些升级和迭代呢?

关亮:合景泰富集团有27年住宅开发的经验,对居住设计有深厚的沉淀,开发像誉峰、天銮、瑧林、臻溋名铸等高端住宅,从室内居住场景、用户体验和实用角度出发,发挥以人为本的产品优势。

总的来说,合景公寓在长租市场最大的特点是,希望让住客即使是租房,也能感受到与买房同样的居住环境、安全感、归属感,真正地在居住空间实现“租售同权”,而且还根据不同群体租户的需求,做出差异化定位,打造了“誉舍”、“昕舍”、“陆舍”三个产品系。其中定位为都市年轻客群的“昕舍”产品线方面将在2022年推出2-3个大型租赁社区,该模式能够更有效的解决租赁市场的需求。

在即将面世的租赁社区,全面发挥了集团环境空间及设计美学的优势,打造的是低密度,开放式的户外运动休闲空间及园林配套的全新公寓社区产品,户型从过去的单间扩张到1-3房。既可以满足单身青年的城市居住需求,也可以满足一些新家庭以及情侣的租赁需求。

合景在租赁社区还设计了大面积园林,精致的私家园林及河畔绿道均由知名的园林设计大师打造,这些配套在目前市场上的公寓产品里是极少有的。 另外,公司将融入更多的圈层文化,目前新青年租赁需求不仅是一个房子,更是要搭建一个娱乐和社交平台,倡导健康生态、平衡的生活方式。

提问:租赁社区的业务拓展对标的有哪些要求方面的升级?运营和体验感有何不同?

关亮:租赁社区是一个封闭或者半封闭的社区,进入社区会有回家的感觉,对于城市人而言,更有归属感的。同时我们的租赁社区是约400间以上的体量,公司可以去搭建更丰富的社交平台,策划更多的活动。

在租赁社区,各种智慧产品一应俱全,大大地提升生活的便利性,由合景悠活进行物业管理,更融合了中高端酒店丰富的服务及管理经验。

提问:誉舍和陆舍呢?是什么样的产品,针对什么样的客群?

关亮:誉舍是高端服务式公寓,针对讲究生活品质的商务精英人群,科研专家、企业高管,海归、领事馆工作人员等。目前政府大力支持高端人才引进,更多高科技人才和管理人才以及金融类人才回到国内发展,对于高端租赁市场的需求是很急切的。

誉舍产品主要在成都和上海,北京项目于上周刚开业,而广州也会陆续去投放市场,但主要还是集中在一线城市,以及重点发展的二线城市。誉舍产品主打的是国际化轻奢风格,提供专业的管家式服务,对标国际化的酒店配套,让这些商务精英在城市中过得更加惬意与舒适。

陆舍目前则在做新的产品研发,针对企业集中式的居住需求,为觉得企业的后勤服务的。有些制造业或者高精尖企业需要统一解决员工的住宿问题,合景泰富将为这些企业量身定制服务。

聚焦8个城市

灵活调整发展节奏

提问:在进军长租业务初期,合景泰富对规模提出了具体的指标,目前公司体量多大?

关亮:在管面积和签约面积加起来约2.4万间。2020年上半年,租赁行业出现一些新情况,全行业都调整了发展的步伐。合景泰富根据市场变化放缓了扩张的速度。国家也制定了响应的措施,以利于行业更健康的发展,公司也同步随着国家政策及需求的发展,制定下一步的方向。

在那时行业也经历了洗牌,之后公司重拾发展节奏,加快了扩张步伐,这个节奏延续到了2022年,目前是稳定并快速爬坡的阶段。

提问:您提到的聚焦的8个城市,是哪8个城市?项目拓展有什么标准?

关亮: 一线城市的需求是最旺盛的,在布局四个一线城市的同时,合景泰富选择了成都、南京、苏州和天津这四个二线城市布局。

最核心的业务还是密集布局在一线城市,这些城市政策的力度最大,市场的缺口也比较大。

提问:房源的拓展渠道有哪些呢?

关亮:关于房源获取,一个是租赁用地,建设成完整的建筑投入市场;另外就是与一线城市的大型国企合作,管理大型城市的资产,其中有很多租赁用地,保障性租赁用房;第三个渠道是与房地产同行合作,将一些已建成的物业转投到租赁市场,消化存量物业。

提问:关于长租业务的盈利问题,之前有同行感叹长租的利润低,您如何看?

关亮:不太赞同长租业务利润低的说法,更准确的说应该是行业的利润率是非常稳定的。长租公寓的抗风险能力是很强的,即便是在疫情反复的过程中,不管是出租率还是营收来讲,表现仍很稳定,优于其他产品的。

行业的平均净利率应该在5%左右,合景泰富也差不多,但在一些更大的区域里,净利率可以做到8%左右。长租行业以居住为核心,更多是保障民生、稳定的行业,而不是暴利行业。

呼吁更多政策支持

共建长租市场健康发展生态

提问:您方便谈谈长租公寓市场遇到的一些发展难题么?对于行业发展有何建议?

关亮:可以看到,目前政策对租赁市场的支持是非常清晰的,给到了行业信心。但同时要看到,长租行业自身的规范性和服务标准有待提升。在消费水平升级下,新一轮的长租公寓需要从销售向经营服务的转型,长租行业自身的规范性、专业化和服务标准有待提升。

另外就是长租公寓投资退出的问题,不仅仅是长租企业与资产市场的一个对话过程,更需要国家层面更多的支持。长租公寓的融资渠道和可能性正在探索中,对于很多企业来说存在难度。

如何解决上述难点?

首先长租公寓企业的盈利模式是看得到的,行业处于持续发展中,也要给到投资人一个合理的回报,这就需要在行业发展,盈利能力以及投资回报等当中找平衡点。这个同样需要政府更多的支持,也需要更多经济人才进行探索。

同时,运营商要保证服务团队的稳定以及确保人才得到培养,行业还需要沉淀更多的专业化的管理人才,专业管理人才能让这个行业有一个全新的面貌。所以,长足的发展要在政策的正向引导下夯实运营基础,创新服务,从租房品质、服务保障、安全防护、人性化设计等多维度全面地提升服务品质及水平,才能让长租公寓更长久、稳健的发展。

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