住房租赁市场等待公募 REITs 重燃投资热情

2022-05-21      来源:品牌公寓网   浏览次数:524125

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 4 月中旬,深圳市人才安居集团项目报送国家发展改革委,成为全国首个正式申报的保障性租赁住房 REITs 项目,这是保障性租赁住房纳入基础设施 REITs 发行范围 9 个月后,首次取得突破。

 

很多居身其外的人可能感受不到这个实践的意义所在,但对于住房租赁公募 REITs 的呼吁者和实践者们来说,这是里程碑式大事件,同时也释放出了令人充满期待的积极信号。

美国等发达国家成功运行了几十年的公寓 REITs 目前已成长为资本市场举足轻重的投资品种,同时对引入社会资本盘活不动产做出了重大贡献。保障性租赁住房公募 REITs 的推出,有着其特殊的策略以及现实的意义。

但是,接下来对民生有着重大意义的住房租赁资产何时推出公募 REITs?到底还是有什么障碍?住房租赁 REITs 对企业影响几何?带着市场普遍关注的问题,我们与曾于 2017 底成功发行了国内首支长租公寓资产类 REITs 的新派公寓创始人及 CEO王戈宏进行了交流,在他看来,一旦租赁领域有了公募 REITs," 资金 + 运营商 " 或 " 资产 + 运营商 " 的新模式将成为主流。

行业等待公募 REITs 重燃投资热情

2013 年,作为新派公寓创始人,王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金,用私募REITs 的方式收购了 CBD 森德大厦,改造为新派公寓北京 CBD 旗舰店。在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际,王戈宏用 6 个月时间改造,4 年潜心打磨产品,构建出 REITs 雏形。

2017 年 10 月 11 日,新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行,就此,新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环。12 月 14 日上午 9 点 25 分,王戈宏携一众投资人敲响深交所开市钟声,标志着中国第一支住房租赁权益型类 REITs(也是国内首支长租公寓资产类 REITs)的成功挂牌,正式开启了中国权益型住房租赁的证券化之路。

作为首单长租公寓 REITs,它的政策指向性意义要远高于其本身的商业意义,此举极大地提振了当时租赁行业的信心,更有从业者高呼 " 燃起了所有人的希望 "。

对于这笔类 REITs 的发行,王戈宏认为,最有意义的探索在于其中的多项创新之举:率先发起私募不动产基金收购存量住宅资产,用新型的青年共享居住公寓模式进行资产更新改造,并长期持有进行品牌化运营,最后通过资产证券化获得资产的增值收益,并实现第一批投资人的顺利退出," 新派凭一己之力仅用一个北京 CBD 资产投资退出的全过程,如星星之火给予更多存量资产以希望,对国内盘活存量资产提供了有效的借鉴。"

 

" 首单 "、" 破冰 "、" 先河 " 的光环背后,是鲜为人知的艰辛,这一点,从王戈宏挂牌仪式讲话中的 7 次感谢中,我们或许能略感一二。当然也正如王戈宏彼时所言:" 一切过往,皆为序章!今天的敲钟不是终点,是新的起航。"

 

此后,我国住房租赁行业在资产证券化金融探索的道路从未停歇,新派公寓类 REITs 之后,国内首单房企租赁住房 REITs、首单储架发行 REITs 落地,至 2020 年北金所住房租赁企业股权交易金融创新产品——人行版 REITs 成功试点,再到近期首单保障性租赁住房 REITs 报送发改委,我国租赁住房 REITs 制度不断摸索、成长与突破。

但从王戈宏来看,真正规模化的金融资本并没有进入租赁行业。" 这是一个鸡和蛋的问题,如果没有公募 REITs 给资本提供顺畅的退出渠道,就很难从源头吸引低成本的大规模资本进入。虽然近期有了保障房上市公募 REITs 的可能,但依然解决不了规模庞大的市场化存量资产的流动性问题。"

" 美国公募 REITs 规模里,基础设施占比居首,为 17%,住房租赁仅次于后,是占比达 15% 的第二大市场," 王戈宏相信,中国的住房租赁公募 REITs 面对所有存量资产的政策一定会到来,而只有公募 REITs 真正推出,中国的公寓产业发展才能有质的飞跃。

不过,当下来看,住房租赁公募 REITs 的落地仍面临诸多障碍。除仅局限在保障房范畴外,王戈宏认为,目前基于基础设施 REITs 定出的 4% 的派息率对于公募 REITs 来说还是有些高,美国著名的公募 REITs EQR 和 AVB 的派息率也就不到 3.5%,这还是在租金收益免税的条件下实现的。" 未来国内 REITs 还是要在租金收益的配套税收,以及资产持有成本两个核心环节给出具体利好政策,否则即使上市了,投资人的积极性也不会高。" 王戈宏表示。

实际上,持有资产、三年以上稳定现金流、有权益投资人等一系列指标的确为企业发行 REITs 筑起了壁垒。根据克而瑞租售数据统计,至 2021 年,中国住房租赁资产证券化发行总数超 40 笔,累计发行总规模超 405.85 亿,其中类 REITs 融资规模约 231.49 亿元,占到住房租赁市场资产证券化融资总额的近六成。然而,近两年类 REITs 的发行数量有所减少,融资规模也明显下跌。

住房租赁苦融资久矣,想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程,顶层设计上加以明确和扶持,加快住房租赁 REITs 试点势在必行。王戈宏称,当下类 REITs 发行量减少并不奇怪,企业都在闷着火苗等待公募 REITs 重新激活投资热情。

 

新派的愿景:做中国市场化资产的公募公寓 REITs

 

两年前的一场公开演讲中,王戈宏说:" 我为什么要做公寓?我真的有一个预感,未来长租公寓真正排前十名的,很有可能前八名是开发商,因为他们同时有哑铃的左边(管理)和右边(资产),而我们发展什么?我们只能靠着初心和梦想发展体验。"

国内首支长租公寓资产类 REITs 发行完成后的几年,新派公寓便似乎鲜少有大的举动,扩张速度也并不快,但经过几年潜心摸索,新派公寓找到了适合自身基因的模式,以 " 产品设计顾问 + 坪效提升运营 + 资产证券化服务 " 的大资管模式回答了 " 发展什么 " 的问题。

据王戈宏介绍,新派其实同时尝试了类 REITs 模式、二房东模式、品牌输出运营模式,在成都,深圳,南京等都有落地的项目,上海也通过竞标合作了品牌顾问项目。

但王戈宏也坦言,总结下来,2017 年后拿的包租项目基本都是不赚钱的,这与行业中广泛存在的盈利问题一致。" 品牌输出的轻资产由于只收取 5% 左右的管理费,所以账面上形不成收益规模,而且国内公寓的品牌对消费者的粘性还不像连锁的品牌酒店,他们为房东带来稳定的客源,公寓的租户多是依据工作地以及性价比选择公寓,这就使得资产方对公寓品牌没有很强的依赖,一旦管理协议到期,资产方往往解约自行管理,公寓前期付出的努力,创造的价值付之东流,一定程度上来看,公寓轻资产确实是个伪命题。" 王戈宏表示。

作为国内住房租赁 REITs 的先行探索者,王戈宏还是将更多的期待放在公募 REITs 上。" 新派的类 REITs 模式盈利不错,而且容易复制,但这要等到公募 REITs 的推出,让大钱,长钱,便宜钱开始真正进入,我们就有了发挥作用的空间,可以与资本合作顺利地转化成 REITs 基金。"

" 我们的愿景是期望有一天成为中国市场化资产的公募公寓 REITs,这是我们成立之初的决心,路很难,但也没有其他更好的选择。" 王戈宏说。

实际上,公寓 REITs 被王戈宏视为化解住房租赁行业盈利难的最优解。回顾住房租赁行业的发展脉络,从创业企业开路,到更有实力的房企系租赁品牌占据主流,随着国家队保障房的大规模进入,今后市场的主力军无疑将是国家队和房企旗下机构。那么,作为探路者的创业公寓品牌,未来将栖身何处?

王戈宏认为,租售并举的国策之下,作为规模万亿的民生产业,住房租赁本就是薄利行业,需要通过规模效应以及资产证券化去获得长期的效益。" 投资界流行的长期主义精神在长租公寓行业不是你愿不愿意有,而是天然必须要有的准备与行为。只要为资本打通了退出通道,加上合理的税收,这个市场完全容得下市场化的品牌机构," 王戈宏称,保障民生与企业盈利并不对立,而且市场化的机构也能提供多样化的产品供应,与房企品牌和国家队形成互补。

但目前对于新派来说," 三驾马车 " 并行的模式还是拓宽了企业发展的可能性,任何资产持有者在短时间同时拥有以上三种能力和团队都不容易。因此,对于存量资产来说,新派公寓既可以提供全程服务,也可以分阶段进行服务。王戈宏透露,新派正与一些开发商以及国有资产接触,双方将通过大资管模式进行合作,今年,上海与北京的合作新项目或将亮相。

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