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9月长租公寓发展报告·观点月度指数

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发表于 2021-10-18 20:37:16 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
品牌公寓网www.ppgy.cn
观点指数月内多个城市租金有所上涨,租赁市场火热持续。企业开店积极性提高,窝趣、雅诗阁、乐乎等企业有新增项目落地。
随着多项保障性租赁住房利好政策的推出,是否会抑制长租企业的发展?目前多地积极响应号召,通过增量建设或存量改造的方式增加保障性租赁住房供给,缓解城市青年住房压力。
从长远来看,政府主导+市场参与或成为租赁市场的主流方向,形成多主体、多品类并行的局势。
今年以来,租赁住房融资方式呈多元化特点。加之政府对租赁住房项目资产证券化的支持,未来租赁住房REITs发行数量将会有所增加。
核心城市租赁市场热度持续,企业开店积极性提高
毕业季活动过后租赁市场迎来中秋国庆活动,租赁市场活跃,多个城市租金有所上涨。

数据来源:全国房价行情网,观点指数整理
9月北京普通公寓平均租金单价水平居于全国首位,且是唯一城市租金单价突破100元/月/平方米的城市;其次是上海,平均租金单价为99.7元/月/平方米。
同比来看,多个城市较去年疫情同期租金实现上涨,其中广州同比涨幅最大,达43.53%。其次是深圳,为40.07%,9月份深圳租金单价90.46元/月/平方米。
环比来看,上海租金有所下降,降幅0.98%。其他一二线城市均实现环比上升,其中成都环比涨幅最大,达12.73%,同比涨幅39.14%。总体而言,租房旺季过后,各个城市租金有所下降。
一线城市租赁需求持续,新一线及二线城市潜力亦得到释放。随着中秋国庆活动的到来,多家企业开店积极性提高,月内乐乎、窝趣、雅诗阁等多家企业有新增开业项目。

来源:观点指数不完全统计
新开业项目布局以一线城市为主,其中窝趣9月开业项目规模均较小,东莞、深圳、上海以及广州新开项目的房源数分别为361、98、204以及43间。4个新开门店当前平均出租率为90.35%,新店去化效率较高。
此外,雅诗阁新开业两个项目是与中建三局联手打造,同时以“双品牌”模式布局,将高端酒店与品牌长租公寓融合,赋能项目运营。
值得注意的是,各城市积极响应政府号召,月内南京由国企东南集团打造的首个自持长租公寓项目入市,公寓方要求承租方需在南京创业或就业,目前首批入住者主要是青年大学生创业者和仙林大学城的青年教师。
此外,钱投·宁巢明石公寓项目是浙江首宗成建制开发的人才租赁住房项目,即从土地出让到规划指标、用途规定等,就明确了用作人才公寓,主要承租对象为杭州市区范围内市属和区属用人单位的高层次人才。
该公寓共有1469套房源,由钱投集团旗下的宁巢公寓运营管理有限公司负责运营管理,公寓配套有钱投自建的商业配套—宁巢里,涵盖餐饮、娱乐、健身、超市购物等日常生活配套。
保障性租赁住房登场,融资渠道多元化发展
今年以来,红利与监管并行,增加租赁用地供给、多渠道增加租赁住房、税收优惠、资金监管等多项利好政策频出。

来源:观点指数不完全统计
7月,国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,多个城市积极推进保障性租赁住房进展,推进租赁住房市场半公益化。
9月,杭州、南京、云南等城市对于增加保障性住房供给提出相关要求。其中,杭州要求新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数争取达到30%以上;云南、天津发布相关政策支持非住宅改造成保障性租赁住房项目。
近期,多个城市公布“十四五”时期住房发展规划。其中,广州提出到2025年全面完成66万套保障性租赁住房建设;江苏十四五期间将新增20万套(间)保障性租赁住房;广西今年将建设保障性租赁住房1.39万套。截至9月已开工27个项目,提供房源数量1.32万套。
保障性租赁住房的火热,一定程度上缓解了城市住房压力。对于长租企业而言,应当如何突围?保障性租赁住房的崛起是否预示着市场化长租房的没落?
事实上,目前来看保障性租赁住房更多的是广义上的住房保障,客群定位为中低收入的城市新市民、青年人群,是为缓解青年住房问题而诞生的产品。而针对追求生活品质、服务质量的人群而言,高品质服务式公寓不可或缺。
同时,蓝领团体、工业园区等催生的租房需求亦是长租企业的重要客源。此外,运营管理能力也是长租企业的一大优势,通过管理输出等方式与国企、政府合作,推进项目进展亦是发展方式之一。
观点指数认为,随着保障性租赁住房受到重视,未来租赁市场将朝着政府增量+市场化住房方向发展,以政策性的增量住房扩充市场容量,租赁产品渐趋多元化。
针对租赁住房供给,天津、厦门、郑州等多个城市推行非改租、非改居等相关政策,利用非住宅项目改建成租赁住房项目,加大供给,有利于盘活城市闲置存量资产,缓解城市青年住房压力。
同时,存量改造也是增加保障性租赁住房的重要来源。目前多个城市已有非改租、非改居项目陆续入市。

来源:观点指数不完全统计
融资端,9月安歆集团获前海母基金Pre-D轮数亿元融资,用于城市端员工住宿业务和园区端配套住宿业务的扩张。
今年来,住房租赁融资方式主要有公司债、类REITs、ABS、小公募等。未来随着金融、政策的支持,住房租赁融资渠道将会得到更加充分的运用。
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