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揭秘西安公寓市场内幕!是坑,还是风口?

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发表于 2021-10-2 21:51:33 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
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关于西安市场上公寓产品的投资价值,业内一直是充满争议的。

有人认为,这是城市发展人口暴增、限购政策下的投资机遇与风口;有人认为,商水商电、交易税费高等因素意味着这是一个坑。

总之,大家的观点都有其合理性所在。

那么,公寓产品投资到底是坑还是风口?这成为摆在置业者面前一道处于摇摆不知如何选择的难题。



西安公寓市场真相!

目前的西安公寓市场给所有人的第一印象就是市场供应量庞大。

西安城市实景

从高新到曲江,从浐灞到港务区、航天基地,甚至距离西安主城区10公里以上的泾河新城、沣西新城等,每一个区域都有数个同时在售的公寓项目,单价从八九千到两万元每平米以上不等,户型面积主要集中在35-50㎡,平层大部分为精装交付、LOFT则为毛坯交付。

虽然说这些项目分布在不同的区域、价格不同、开发商不同,但其均将“不限购、不限贷、低首付”作为项目的卖点。


西安公寓二十年(来源:THE ONE 壹万)

之所以出现大量公寓项目同时在售,与过去几年西安的土地出让有很大的关系。

一般而言,西安的住宅用地出让均配套有少量的商服用地,对于开发商而言在商服用地上规划成小户型的公寓产品,从去化难度的角度来说是最简单的。同时,一些小宗的商服、商务地块出让之后,开发商也会规划成“商业街+公寓”。

庞大的市场供应量带来的两个结果,一方面是激烈的市场竞争,一方面是西安公寓产品的价格在这几年持续处于稳定状态。

激烈的市场竞争这一点,从价格战的角度就可以看出,西安公寓产品的价格可谓是没有最低、只有更低,有的开发商甚至推出了首付分期的政策。

从价格的角度来看,过去几年时间当西安的住宅价格普遍已经翻倍的情况之下,公寓产品的售价则持续处于一个稳定的状态,同一地段公寓的售价甚至低于住宅7000元/㎡以上。


投资看地段!地段!地段!

住宅价格经历这轮上涨之后已经处于一个短期高位,公寓的价格在这几年持续稳定并且与住宅价格倒挂明显,这也就带来了公寓市场的投资机会。

当然,西安公寓产品的投资价值绝对不是价格尚处于洼地那么简单,更重要的原因来自于市场的需求量。


西安城市实景(来源:西安发布)

2017年之后的这几年市场,在户籍新政、城市发展利好等因素之下,数百万人涌入西安工作生活。特别是作为高等院校在全国处于领先地位的城市,越来越多的大学生毕业之后选择留在西安。

这些“新西安人”生活在这座城市之初的几年时间,大部分是需要通过租房来度过的,在房价已经高企的背景之下这种租房的年限会进一步拉长,公寓租赁市场必然产生庞大的市场需求。

同时,在创新创业的氛围之下,作为新一线城市的西安,也正在迎来创业的高潮,个人工作室、小微企业主体在这几年也迎来了一轮增长,在对于小户型商办产品需求方面也不断增长。

正是由于市场需求的这种激增,为公寓产品的投资带来了更佳的机遇。


西安北二环实景

而对于置业者而言,面对市场上分布在各区域众多的公寓产品到底该如何选择,这就成为一个值得思考的问题。

选择正确,即是风口;选择错误,就是坑!

实际上,作为以租金收益为主要回报方式的产品,公寓的投资一定要回到用户、租户本身的角度来思考,此时地段与成熟度一定是最为核心的要素。

因为,地段因素直接影响和决定着租户的上下班通勤时间,特别是在交通越来越拥堵的西安等大城市,相对来说地铁沿线的项目价值更为突出一些。

根据第一太平戴维斯统计,上海、北京等城市的地铁沿线的写字楼、公寓、商铺等商业地产产品租金水平,较非地铁沿线的价格一般要高出20%-25%。

另外,主城区成熟区域的价值很明显是要大于新开发区域。因为与新开发区域产业的聚集、人气的聚集需要多年时间等待相比,城市核心区域出租率、租金水平要更高一些,风险要小一些。


双地铁,二环边的宝藏项目!

目前,西安的一环环城路范围之内已经是文化旅游区不可能有项目开发,此时最接近城市核心的地段就是二环沿线了。

而在西安众多的已开通、在建的地铁线路之中,最为重要的毫无疑问就是地铁8号线了,这条地铁是目前西安规划中唯一的一条环线,串联着东西南北各个区域。

当我们把“二环”、“地铁8号线”这两个因素叠加之时,就会发现地处北二环边的正荣天寓堪称宝藏级的项目。

正荣天寓区位图

正荣天寓紧邻着北二环,二环在西安被称为“金腰带”,二环沿线分布着大明宫、土门、高新、西北轻工等多个大型商圈。从该项目向北1000米左右就是地铁8号线与4号线换乘站余家寨站,项目距离地铁4号线大明宫北站则仅有不到600米。

地铁8号线是西安目前唯一一条地铁环线,地铁4号线则是西安目前唯一一条连接着北客站高铁站、西安火车站这两大铁路枢纽的地铁线路,“双地铁”的交汇已经决定了项目的价值所在,可以实现更大范围的通勤距离。


正荣天寓周边环境示意图

除了“双地铁”之外,正荣天寓周边1500米半径范围之内还分布着大明宫万达广场、百寰广场、大明宫中央广场、大明宫建材家居城、四海唐人街、保亿大明宫国际等大型购物中心、写字楼,3公里范围之内则可以覆盖到未央路与凤城二路交汇处写字楼聚集区,共计有超过10万人上班工作在项目周边,这些人口足以支撑起仅有1913户的正荣天寓后期的租赁市场。


正荣天寓效果图


正荣天寓效果图

正荣天寓规划的产品户型面积从35-50㎡不等,可自由分割、随意组合,满足居住、办公不同的功能需求。与西安市场上目前大部分在售公寓产品是在2023年底、2024年交付不同的是,正荣天寓预计2022年年底前即可交付,更早的交付则意味着可以更早的实现投资收益!

参照58同城上周边万达广场一室公寓租金1800-2300元/㎡,这意味着正荣天寓35㎡公寓产品月供与租金可持平,相当于0月供购房。按照平均每月租金2000元计算,正荣天寓35㎡一室公寓年租金回报率可以达到7%左右,远远跑赢市场上常见的公寓产品投资回报率。


正荣集团总部实景

当然,正荣天寓的优势绝不止地段、更早交付这么简单,公寓类产品后期的租金水平有一个非常重要的影响因素就是运营与服务。这一点,恰好也是正荣天寓的优势之一。

作为拥有正荣地产、正荣服务两家港股上市公司的龙头企业,正荣集团已经深耕商业地产领域多年,在国内处于领先地位,已经开业运营了多座大型商业、办公项目,在商办领域具有丰富的运营经验,更懂商业地产的择址与设计、服务,进一步提供了保障。


正荣天寓样板间


正荣天寓样板间

在当前西安限购、二手房指导价格等政策正在陆续堵死住宅投资,公寓投资迎来风口的背景之下,具备综合优势的正荣天寓对于手握闲置资金的置业者而言,无疑是实现财富保值增值的最佳选择之一!

楼市“金九银十”之际,正荣天寓更是推出了一系列的优惠活动,10000元/㎡起即可拥有城芯优质资产!


正荣西安十一国潮FUN购节


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